Daniel Leyva: «Nosaltres farem el que més ens convingui, com qualsevol propietari del món»

Entrevista a Daniel Leyva, soci i administrador de la immobiliària MK Premium

Entrevista: Marc Iglesias / Il·lustració: Nomdenoia | 05/06/2017

A diferència de la tradició del vostre sector de mantenir-se fora dels focus, vosaltres heu optat per tenir una presència pública. Per què?

Sí, bueno… Més que res, nosaltres parlem amb tots els mitjans, parlo jo personalment com a soci fundador, perquè no tenim res per amagar, no? El nostre negoci és totalment legal, lícit. Nosaltres comprem edificis, rehabilitem i venem, o comprem, rehabilitem i lloguem, i no veiem on està el punt conflictiu, no? Se’ns acusa d’estar expulsant els veïns i, bueno, nosaltres el que no renovem són els contractes de lloguer, no? Quan un contracte de lloguer caduca, perquè els contractes tenen data de caducitat, nosaltres no els renovem perquè preferim rehabilitar, augmentar el valor de les finques i vendre-ho a un inversor, que majoritàriament són inversors estrangers. Això és una expulsió de veïns? Bueno… Evidentment, quan tu rehabilites una finca i li augmentes el valor, no pots continuar llogant els pisos a 250 o 300 euros al mes com estaven llogats abans. I… sí, aquesta persona que paga tan poc se n’haurà d’anar a un altre barri a viure.

Però vosaltres funcioneu oferint incentius a la gent que té contractes vigents perquè marxin abans, no?

Sí, sí. Això nosaltres no ho hem negat mai. Nosaltres, moltes vegades, quan hi ha inquilins amb contracte a termini que els queda un any o un any i mig, fem un document i els oferim diners. A mi m’interessa per tenir el pis buit i poder-lo reformar i augmentar-li el valor i poder-lo llogar, i a ells per agafar aquests diners i anar-se’n de viatge, comprar-se un cotxe o el que sigui, una moto… no sé…

Quina relació teniu amb l’empresa Desokupa? Creieu que la seva manera d’actuar és correcta?

Nosaltres no hem contractat mai Desokupa, però els coneixem molt bé perquè en aquest sector ens coneixem tots i tenim relació. Ja et dic, amb el Dani, el propietari de l’empresa, ens truquem i parlem… I, bueno, no et dic ni que em sembli bé ni que em sembli malament. El que sí que em sembla malament és que una persona pugui usurpar una propietat privada lliurement i quedar-s’hi un any, no?

Vosaltres comenceu la vostra activitat el 2012. Era un moment on hi havia poca gent disposada a comprar i m’agradaria saber quina anàlisi feu del mercat aleshores.

Sí, bueno, la veritat és que ho vam decidir d’un dia per l’altre. Vam començar comprant i reformant un pis a l’Hospitalet de Llobregat. Vam començar amb els recursos que teníem al 2012. Vam créixer ràpidament i vam comprar el primer edifici, que va ser a Ciutat Vella, i aquesta va ser una molt bona operació, perquè compràvem molt bé de preu en aquell moment perquè els propietaris… No hi havia demanda. Nosaltres érem els únics que estàvem comprant, i aleshores compràvem el que volíem al preu que volíem. Va ser una bona època per això, justament.

I com ha evolucionat el panorama des d’aleshores?

Ara és una mica més complicat perquè el preu de mercat està pujant —entre un 15 i un 20 % anual, els edificis i solars—, i aleshores és delicat perquè els propietaris, bueno, ho saben, veuen a les notícies que està pujant i, llavors, quan intentes arribar a una negociació, ells estan una mica més posicionats… amb expectatives més altes, i llavors, ara, el més difícil és comprar. Vendre és molt fàcil perquè hi ha molta inversió estrangera. Nosaltres dediquem el 80 % dels nostres recursos en personal i econòmics a la captació d’edificis, perquè és el més difícil. Després, una vegada captat aquest edifici, vendre és molt més fàcil. Actualment, entre el 75 i el 80 % dels nostres clients són d’Israel.

I això? És per algun lligam especial?

No, no. No som només nosaltres. Tots els que ens dediquem a edificis, aquest any, els hi estem venent sobretot a ells.

I això passa a Ciutat Vella o a tot Barcelona?

A Barcelona: Ciutat Vella, Eixample, Gràcia. Aquestes zones són les bones. Aquesta segona bombolla que estem vivint —jo ja li dic bombolla, tal com està el tema— s’està focalitzant a zones molt concretes perquè és una bombolla que només és d’inversió estrangera. A la primera bombolla hi havia inversió estrangera i local, però la inversió que està venint ara és estrangera i amb el xec a la mà, amb diners. Es focalitza a barris molt concrets, i Ciutat Vella és un d’ells.

De fet, vosaltres, la meitat de les adquisicions que heu fet són al districte, no?

Sí.

Aquests inversors d’Israel, per exemple, són particulars, són fons d’inversió amb capital israelià…

De tot. Hi ha empreses israelianes que vénen, hi ha inversors privats i també fons d’inversió israelians. Nosaltres, ara mateix, el personal comercial que tenim parla hebreu, perquè és molt important. Fa dos anys, el 2015, finals del 2014, va ser un any de xinesos només, perquè, amb això dels 500.000 euros [obtenció de la nacionalitat espanyola a canvi d’inversió], venien els xinesos a comprar edificis. Va ser un any que només vam vendre a xinesos, i teníem personal que parlava xinès. Ens hem d’anar adaptant…

Això de les nacionalitats dels inversors, són com onades? En un moment també es parlava molt dels russos, no?

Sí, també. Russos, també. A la mateixa època que els xinesos van vindre molts russos també. A vegades són temes polítics. Apugen impostos allà, o fan alguna cosa, i es nota, eh?, es nota. Es nota molt.

I vosaltres, aquest clients, que entenc que no estan aquí, vosaltres els busqueu o són ells, que vénen?

No, són ells que vénen. Nosaltres, tal com està el mercat ara mateix, no hem de fer res per buscar clients. Et vénen ells. Vénen a picar a la porta. Sobretot a nosaltres, que ens comencen a conèixer. Clients, no ens en falten. Quan agafem un edifici, podem escollir a qui l’hi venem.

Quin perfil d’empreses està fent les adquisicions? L’anterior bombolla estava dominada per grans empreses, monstres de la construcció. Ara, l’escenari és diferent?

Bueno, una de les empreses més coneguda del sector és Renta Corporación, que és una empresa molt coneguda. Després hi ha Palau&Manfredi, que és una que està comprant bastant, també. Jo diria que així, amb aquest volum, estem nosaltres tres.

I quins capitals estan fent possible aquestes adquisicions? En el vostre cas, m’has dit que són propis, però també hi ha qui utilitza capital estranger i altres vies, no?

Sí, sí. Bueno, les altres dos empreses que et deia que estan al mateix nivell que nosaltres no fan servir capital propi. Una està a borsa [Renta Corporación] i l’altra està amb un fons finlandès. Molts aixequen diners de fons; nosaltres preferim treballar amb fons propis perquè és més ràpid, més àgil, no has de donar explicacions a ningú i és millor.

Mirant l’evolució que heu fet vosaltres a nivell de facturacions anuals, l’any 2015 hi ha una embranzida molt forta…

La pujada gran va ser quan vam agafar dos edificis de Ciutat Vella i els vam rehabilitar i els vam vendre per pisos.

Eren els del carrer del Tigre?

Sí. Tigre 21 i carrer d’en Roig, l’altre. Això va anar molt bé, però l’increment real de la facturació va ser quan vam canviar el model de negoci i ja no vam fer més rehabilitació. Ara ja no fem rehabilitació quasi mai. En el 70 %, més o menys, no fem rehabilitació.

Però vosaltres, a l’hora d’explicar la vostra activitat, seguiu fent molt èmfasi en la rehabilitació. Com és que, a la pràctica, deixeu de fer-ho?

Perquè les rehabilitacions les has de fer si no ets especialista en la captació. Si tu no captes finques a bon preu, les has de comprar a preu normal de mercat i n’has d’augmentar el valor rehabilitant-les per treure’n un benefici, no? Nosaltres, com que captem finques que estan per sota del preu del mercat, ens podem permetre el luxe de vendre la finca tal com està, perquè el benefici l’hem tret al comprar. Encara que de vegades, diem, fem la rehabilitació i li traiem més recorregut, no?

Aleshores, vols dir que els edificis que aneu comprant, en un termini curt, els torneu a vendre?

Sí. Nosaltres els anem comprant i en un termini molt curt es venen i aquests inversors israelians, o francesos, són els que fan la rehabilitació. Nosaltres guanyem una miqueta menys, però també el timing és molt més ràpid.

I el marge de benefici d’on surt? Si tu compres la finca i la vens en el mateix estat, on trobes la manera de fer aquesta diferència de preu?

Amb la compra a preu baix. Si és un edifici d’1,5 milions i nosaltres l’aconseguim per 1,2 milions perquè el propietari volia els diners ràpid, és una herència… Hi ha circumstàncies en què els propietaris es volen treure les finques ràpid, no? Hi ha advocats, administradors de finques que, quan s’adonen que algun propietari vol vendre la seva finca, ja compten amb nosaltres perquè ens coneixen i saben que nosaltres som ràpids a l’hora de comprar… Nosaltres donem una solució ràpida al propietari; ara, el nostre preu no és atractiu.

Però aleshores el que compreu i veneu ràpid són finques amb llogaters i tu abans deies que la vostra política és deixar esgotar els contractes. En aquestes compravendes que expliques, quin paper hi juguen els llogaters? En el curt espai de temps que són vostres, els feu les ofertes que deies per poder apujar el preu? Perquè no és el mateix vendre una finca amb gent a dins que buida, no?

No, no. És clar. Respecte al preu, tu pots augmentar el valor de la finca amb una millora, fent rehabilitació, i també es pot fer millorant la situació arrendatícia. Evidentment. El que dius tu, no? Un edifici buit val més que un edifici amb inquilins. A no ser que siguin inquilins que paguin molt, que no és el cas, normalment. Nosaltres oferim diners per rescindir contractes quan ens les volem quedar i rehabilitar-les nosaltres. Quan són finques per vendre-les sense fer obra, no fem aquesta pràctica. Augmentaria el valor, però no ens surt a compte, perquè anem tan ràpid que no podem esperar les respostes dels inquilins. Avui en dia una finca es ven en una, dues, tres setmanes. No arriba al mes. És molt bèstia.

Ara mateix, MK Premium quantes finques té en rehabilitació?

Ara mateix, cap.

Aquest canvi de la rehabilitació a la venda sense fer obres, quan el feu?

Al 2014, més o menys.

I això és producte de l’arribada de més inversors estrangers i de la facilitat de vendre ràpid?

No, no. Això va ser perquè nosaltres vam decidir canviar el model de negoci per augmentar el percentatge de rendibilitat anual. Per créixer més. Vam passar de facturar 2,5 milions a facturar 9,5 milions en un any. L’any passat van ser més de 13 milions i aquest any volem arribar als 20. Aquest creixement no el podríem aconseguir rehabilitant les finques, perquè això demana més temps. És millor guanyar menys diners però que l’operació duri tres setmanes i no un any: comprar i vendre. Al final, al cap de l’any, a nivell de tresoreria, el diner entra i surt, entra i surt, i pots fer moltes més operacions amb els mateixos diners. Aquest model és molt bo, molt atractiu, dóna un percentatge de rendibilitat brutal, molt més que la rehabilitació, però has de ser un expert en la captació.

O sigui que la clau és la gent que teniu buscant els propietaris dels edificis…

Sí, bueno, més que res són els administradors de finques, els advocats, immobiliàries, arquitectes… Contactes que hem anat fent… Tenim ja una xarxa de gent, amb qui tenim contractes de col·laboració firmats i col·laborem constantment, que quan s’assabenten que hi ha una finca en venta ens passen ràpid la informació perquè nosaltres puguem fer la valoració. Evidentment, els paguem una comissió.

Tu deies abans que la gent que paga lloguers de 300 euros no té futur al barri.

No.

Quan un veu això tan clar, ha d’oblidar les realitats i les situacions a nivell humà? Perquè, sobretot en el tipus de finca que compreu —finques que acostumen a estar en condicions bastant lamentables, que no han tingut cap manteniment durant anys…—, hi ha situacions que són complicades. Què passa amb aquesta gent a nivell humà? El mercat és cru, vosaltres també?

Clar. Bueno, nosaltres som els propietaris de l’immoble, no? No crec que siguem els únics que fem això, no? Al final, nosaltres no podem estar mirant les necessitats de cadascú, no? Nosaltres mirem per les nostres. Això no vol dir que no ens sàpiga greu, però si a algú li caduca el contracte i nosaltres no volem renovar, indiferentment de les condicions que tingui aquesta persona, nosaltres farem el que més ens convingui, com qualsevol propietari del món. Al final… jo no he vist ningú pagant 300 euros als Champs-Élysées o al centre de Londres. Barcelona es transformarà en això, no?

Creus que Barcelona es pot convertir definitivament en un escenari, en un parc temàtic per a turistes com ja ha passat amb Venècia, per exemple? Creus que existeix aquest risc?

Sí.

I creus que es pot aturar?

No. Jo ho veig impossible. Al febrer, Ada Colau ens va convocar a MK Premium i onze empreses més. Les immobiliàries més fortes. Nuñez i Navarro, La Llave de Oro… Ens van citar per dir-nos que estaven preocupats pel tema de l’augment del preu dels lloguers i que volien que proposéssim idees per canviar la situació. Nosaltres ho veiem molt difícil. El problema és l’atractiu de Barcelona a nivell mundial: la gent vol venir a viure aquí. I aquesta massa de gent que ve pot pagar més lloguer que la senyora sense recursos del Raval que paga 300 euros al mes.

 

    -->