Un laberint de plans i normatives conforma el que podríem anomenar el «software jurídic» amb el qual governa l’Ajuntament. Amb el seu propi idioma sovint intraduïble, jeroglífics amb el nom de «PERI», «PGM», «PEU», «PMU», «PEUAT»… determinen què es pot fer, on, com, quan i en quines condicions, amb el sòl i al territori. Per orientar-se en aquests camins, cal aprendre una barreja de klíngon i alt valiri sense oblidar, pel viatge, una bona dosi de Biodramina.
Aquest sistema operatiu no només és complex i opac, també està ple de trampes; sobretot portes del darrere que els programadors han anat deixant obertes a l’interès privat, que són enganyifes pel bé comú.
Aprofitant uns quants d’aquests paranys, el passat mes de març el promotor hoteler José María Trenor Lowënstein (marquès de Sardañola [sic] i nét d’un membre de la primera corporació municipal franquista a València, amb el qual comparteix nom i cognom) va presentar un projecte de llicència per una residència d’estudiants als solars on es creuen els carrers de Santa Madrona, Perecamps i Arc del Teatre. El nou projecte del propietari de la cadena hotelera Praktik és igual d’agressiu que el projecte d’hotel presentat en el seu moment. La seva arquitectura no difereix gaire —dos blocs i una torre de cinc i deu plantes respectivament— ni tampoc el seu impacte sobre la relació entre veïnat i població flotant: 276 habitacions i 348 places, davant de les 208 habitacions i 400 places de l’anterior projecte.
Això arriba prop de tres anys després que una sentència declarés nul el Pla d’Usos de Xavier Trias i Mercè Homs, i amb ell la llicència demanada per Trenor el 2015 per la construcció d’un macrohotel. Entretant, una lluita veïnal que va començar com una batalla perduda i una inèdita i inusual posició d’una part de l’Ajuntament —avui sembla que ja hem tornat a la vella i usual normalitat— en defensa de l’habitatge previst a la zona. Com veurem, precisament l’habitatge mai ha deixat de ser la víctima propiciatòria dels smooth criminals que han anat posant mines antihabitatge als papers de les Drassanes.
Per descomptat que el nou projecte, elaborat pel despatx Batlle i Roig —amb una llarga trajectòria d’encàrrecs per governs socialistes—, torna a vulnerar la reserva del 25 % d’habitatge prevista pel planejament i que, com veurem, és el moll de l’os del(s) conflicte(s) al voltant d’aquests solars.
Una història de fracking urbanístic
Tothom recordarà el cas Castor, un dels episodis més escandalosos de la història de l’anomenada «col·laboració publicoprivada» a aquest país: la concessió del dret d’explotació d’una reserva de gas natural a una empresa participada majoritàriament per Florentino Pérez, que inclou una clàusula per la qual l’Estat va haver d’indemnitzar multimilionàriament l’empresa concessionària per la reversió de la llicència.
Hi ha bona part del procés de Drassanes que, en el seu context, s’hi assembla massa. Quan, el 1999, una part d’aquests terrenys van ser comprats per una empresa filial de la UGT per 588.991,86€, va començar un cicle que hem explicat diverses vegades en aquest mitjà. Mentre els nous amos dels terrenys deixaven un erm durant cinc anys, Foment de Ciutat Vella va promoure la Modificació del PERI al Sector Drassanes, que sembla que va ser concebuda i dirigida per Xavier Casas i Masjoan —pel seu paper protagonista als tràmits referents a l’afer i, més concretament, al debat del Consell de Districte del maig del 2002, on es van aprovar els seus objectius generals—. Tot va estar supervisat per diferents tècnics municipals: el lletrat Joan Abad, l’arquitecta Imma Barbal, la cap del Departament d’Urbanisme Isabel Meléndez, la directora de Gestió Urbanística Marta Perelló i Riera o la lletrada Josefina Argelès, que van apareixent en diferents moments de la tramitació. Amb el posterior amén dels organismes de presa de decisions, va ser entre aquest grup de persones que es va consumar la pèrdua d’un 75 % de l’habitatge i es van redactar les polèmiques clàusules de les ordenances reguladores, que entren en contradicció amb els objectius del pla i que avui posen en risc el 25 % que va quedar fixat al planejament.
Juntament amb la renúncia de la possible adquisició dels terrenys a un preu raonable, l’aprovació d’aquest pla propiciava, un any després, el pelotazo per part de la UGT, amb la venda per 2,5 milions d’euros a Inversiones Lengar, SL dels terrenys adquirits per poc més de mig milió. Molt difícil d’argumentar quin és o ha estat el benefici obtingut per la ciutat en cap d’aquestes decisions i les seves conseqüències.
El següent pas és el projecte de reparcel·lació. Per entendre’ns: la reorganització en una sola unitat de les diferents parcel·les que en formaven part fins aleshores, la definició arquitectònica dels futurs edificis i de l’espai públic, el càlcul de les indemnitzacions corresponents als antics propietaris per les noves plusvàlues generades, i el càlcul del 10 % d’aprofitament urbanístic que li correspon a l’Ajuntament. Precisament, un informe signat per la mateixa Marta Perelló, juntament amb la lletrada Josefina Argelès i l’arquitecte Jordi Augé, va condicionar l’aprovació de la reparcel·lació a la correcció de dues irregularitats contingudes en la proposta: la compensació econòmica del 10 % d’aprofitament urbanístic, indicant que havia de ser en sostre i no en diners; i un estrany transvasament de més de 600 m2 entre els dos edificis previstos en la nova reparcel·lació. Aquestes irregularitats mai van ser corregides, i el projecte es va aprovar sense cap esmena i sense que els tècnics fessin cap reclamació. Tot seguit, el 2006, els terrenys es van vendre per 7,9 milions d’euros a Barcelona Investments.
Després d’això, van passar unes quantes coses, però potser la més important és un nou procés de revalorització especulativa que va permetre la venda per 22 milions d’euros dels solars als seus propietaris actuals el 2015. Aquí ja podem dir que del subsòl financer dels solars va sortir or, petroli, gas i metalls preciosos de tota mena, a la vegada que era una llançadora de preus d’abast interestel·lar. La liberalització de la construcció d’hotels del Pla d’Usos aprovat el 2013, declarat nul de ple dret cinc anys després, va suposar una hipervalorització totalment desenfrenada d’aquest sòl.
Qualsevol sentit comú ens diria que la nul·litat de ple dret d’una reforma legal no hauria de generar drets econòmics, ni de cap classe, en favor d’un privat i en detriment de l’erari públic. Però, és el mercat, amic. El 2018 coneixeríem un informe encarregat pel mateix Ajuntament, que concloïa que el cost de recuperar els terrenys per l’interès públic podria ser d’entre 25 i 41 milions d’euros. Si agafem com a referència el preu pagat pels terrenys per part de la UGT el 1999, l’Ajuntament ha incrementat, pas a pas, el valor privat i ha multiplicat primer quaranta i després setanta vegades el cost potencial per la ciutat, sense més devolució que projectes de destrucció sociali urbana. Un autèntic cas de fracking urbanístic amb l’aparell municipal com a màquina de perforació.
Primera fuita: el 25 % d’habitatge
El 5 de maig del 2002 el ple del Consell Municipal del Districte de Ciutat Vella aprovava per unanimitat la «Proposta de criteris, objectius i solucions generals del planejament de la modificació del PERI del Raval en el sector Drassanes». El document discutit en un ple on la veu cantant era la de l’aleshores regidor plenipotenciari Xavier Casas, ja plantejava, sense que ningú alcés la veu, la reducció d’un 75 % del sol destinat a habitatge protegit. Tot i aquesta pèrdua, en aparença l’habitatge semblava encara un dels eixos principals del canvi de planejament: «La potenciació d’usos residencial i comercial, amb l’oferta d’habitatges de dimensions i formes molt diverses que permetin generar una oferta variada […]. Es preveu un 25 % de sostre d’habitatges de protecció pública, 2.923,25 m2 (25 % de 11.813 m2), que representen uns 30 habitatges».
El text definitiu que s’aprovaria el març del 2003 parla de «reservar el sòl corresponent al 25 % del sostre d’ús residencial —atenció a les cursives, que són nostres— a la construcció d’habitatges acollits a algun tipus de protecció pública». Això es manifesta fins i tot des d’una pretensió poètica on el cor de pladur que va redactar la modificació vol mostrar una sensibilitat quasi humana: «Oferir als nous habitants la possibilitat de fruir de la contemplació del mar —tan a prop— i de la mateixa ciutat, que serà vista sencera des de les façanes a quatre vents».
Tanmateix, aquesta claredat d’objectius és sabotejada de manera precisa en un punt concret del trajecte. Quan arribem al que el valiri burocràtic anomena «ordenances reguladores» (l’aplicació pràctica dels objectius generals esmentats abans), algú va decidir que «el 25 % que es construeixi per a ús d’habitatge s’haurà de destinar a algun dels règims de protecció pública», posant en perill tota la reserva d’habitatge públic del planejament.
[Comencem a estar marejats, oi? Pastilleta de Biodramina. Sí, gairebé tothom que s’ho mira per primera vegada, arribat a aquest punt, es pregunta què dimonis diferencia «ús residencial» d’«ús d’habitatge». Segons la gramàtica klíngon del Pla General Metropolità, l’ús residencial inclou, a més de l’habitatge, els «edificis que es destinen a allotjaments comunitaris, com són residències, asils, llars de vells, de matrimonis o de joventut i a l’allotjament temporal per a transeünts, com poden ser hotels, aparthotels, motels i, en general, els del ram de l’hostaleria».]
Una paraula pot canviar-ho tot. El canvi del terme «residencial» pel d’«habitatge» pot modificar de manera radical allò que pot passar a aquest indret i, sobretot, el destí i la possibilitat d’habitatge protegit. Aquesta clàusula contradictòria amb els objectius declarats del pla ofereix a qualsevol promotor privat la clau per fer desaparèixer la marginalitzada quota d’habitatge. Això, òbviament, no és l’obra de trols que es passegen pels arxius municipals fent bromes de mal gust, sinó decisions polítiques i tècniques.
Segons l’arquitecte Alberto Malavia, col·laborador de la Plataforma Salvem les Drassanes, en els contactes mantinguts amb els equips tècnics municipals, aquests «han eludit permanentment abordar i aclarir aquesta contradicció».
Un planejament externalitzat i escorat a l’interès privat
El disseny de la Modificació del PERI va ser encarregat a un triumvirat comandat per l’arquitecte Eduard Bru, en aquells moments estret col·laborador de l’urbanisme municipal. Bru estava a càrrec del disseny de l’Eix Llacuna del projecte 22@ i era membre d’una de les comissions de qualitat del Departament d’Urbanisme, concretament la que el 2003 va informar favorablement de la modificació urbanística
que després permetria l’edificació de l’hotel Rec Comtal. Juntament amb Bru, l’informe va ser obra de l’advocat urbanista Jaume de la Cruz —actualment un més de la munió d’advocats relacionats amb alguna de les operacions de la filial de Blackstone Anticipa Real Estate—
i l’economista Martí Parella. Ells, s’entén que sota la direcció política i tècnica de l’Ajuntament, van preparar la pèrdua d’habitatge als solars.
Per la seva part, el projecte de reparcel·lació va ser directament redactat pels tècnics d’Inversiones Lengar, l’arquitecte J. A. Martín Sánchez i l’advocada Marta Giró. En aquest fet resideix evidentment l’escletxa de les dues irregularitats detectades al projecte de reparcellació, ambdues favorables als interessos dels aleshores propietaris i que mai van ser corregides, malgrat els avisos dels mateixos serveis tècnics municipals.
Segona fuita: el PEUAT i la (des)regulació de les residències d’estudiants
Però el que passa a un indret no depèn exclusivament d’una normativa específica; parlem d’un sistema operatiu i, per tant, cada part depèn també d’altres. Si el que hem explicat fins ara forma part dels governs municipals del PSC i Convergència i Unió, a partir d’aquí són mesures estrella dels governs de Barcelona en Comú les que es veuen afectades per cucs o, directament, per forats ben visibles negre sobre blanc.
El cas del Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics (aprovat el 2017) i la regulació de les residències d’estudiants és una cosa entre màgica i bíblica. Parlem d’un forat aparentment petit i imperceptible, l’ull d’una agulla pel qual poden entrar animals una mica més grans que camells: residències d’estudiants assedegades de turistes acadèmics.
Segons el PEUAT, tota Ciutat Vella «es configura com una zona de decreixement natural. En aquesta zona no s’admet la implantació de nous establiments ni tampoc l’ampliació de places dels establiments existents». Això no obstant, en un amagat i recaragolat article 12 del pla, s’especifica que les anomenades «residències col·lectives d’allotjament temporal» (des de col·legis majors fins a residències universitàries) només estaran sotmeses al mandat de decreixement «quan admetin persones que no integren la comunitat universitària o educativa i/o estades de residents per períodes inferiors a 31 dies».
[Segona dosi de Biodramina i seguim! El PEUAT consta d’unes limitacions sectorials segons el tipus d’establiments i d’altres zonals segons el territori. Així, hi ha unes condicions i restriccions generals per hotels, residències, albergs, apartaments turístics (com, per exemple, distància mínima entre establiments), i una altra per zones: Ciutat Vella, Sant Antoni i algunes parts de l’Eixample a priori no permeten cap mena de nou establiment. Però el que descobrim aquí és que el que pot semblar un matís és en realitat una bomba de rellotgeria: a la pràctica, les residències d’estudiants no tenen cap restricció territorial.]
Aquest pic a la normativa, com qui diu amagat a plena llum, permet el miracle d’obrir la porta gran per una petita escletxa a establiments amb el mateix impacte residencial, espacial i humà que un hotel o un edifici d’apartaments turístics. Fonts coneixedores del procés d’elaboració del PEUAT ens expliquen que, en aquest cas, es tracta d’una falca introduïda el 2016 pels negociadors del PSC com a condició per donar suport al pla.
Tercera fuita: fora de l’equació del 30 % d’habitatge protegit
La tercera porta del darrere no és una reescriptura d’un codi ni el foradet gairebé imperceptible en un text, és una ampla avinguda oberta de bat a bat. Promoguda per l’Observatori DESC, la PAH, la FAVB, l’ABTS (avui ABDT) i el Sindicat de Llogateres, el desembre del 2018 es publicava oficialment la Modificació del Pla General Metropolità que feia que «les promocions residencials de més de 600 m2, siguin de nova creació o de reforma integral, han de reservar un 30 % de la superfície per a habitatge de protecció pública».(1)
[Sí, parem: què passa aquí? Aquests no són els programadors del software jurídic municipal, són un agent extern. Efectivament, és com que Windows o Mac et deixen una finestra (les famoses finestres d’oportunitat) per fer programari lliure, però dins de les seves normes i protocols. Ara veurem els resultats.]
Aquesta proposta havia de corregir, en part, la inexistència d’una política efectiva d’habitatge públic, però sembla que mai va ser concebuda en relació amb la substitució permanent d’habitatges per edificis d’altres usos. La modificació declara com a objectiu estricte de la seva acció el «sostre potencial d’habitatge plurifamiliar», partint d’una noció simplificada del mercat immobiliari, que feia anys que —a més de l’especulació amb l’habitatge— genera dinàmiques de substitució d’aquest. Fora de l’equació del 30 % quedava qualsevol projecte que no fos estrictament d’habitatge. Aquesta restricció oferia de manera automàtica alternatives d’inversió a un mercat pel qual, al cap i a la fi, l’important no és l’ús final, sinó les possibilitats d’extreure valor del territori.
Tant en el cas de les Drassanes com en altres, una iniciativa així amb una visió molt més àmplia probablement hauria estat una assegurança o, com a mínim, un pal·liatiu respecte la colonització del sòl amb objectius estrictament extractius. Sembla que haurà de ser en una altra ocasió.
Drassanes, segon assalt
Amb totes aquestes trampes, al segon assalt de les Drassanes li espera un llarg camí. Ja hem explicat abans com està tot connectat i justament la sentència que ara fa més de tres anys va invalidar la
possibilitat de construir un hotel genera una jurisprudència que col·lideix de manera frontal amb les pràctiques i les omissions dels programadors (potser podem parlar directament de «sabotejadors») municipals.
La sentència de la Sala Tercera
del Contenciós-Administratiu del TSJC que va tombar el Pla d’Usos de CiU
diu que les prescripcions «contràries a les finalitats i objectius proclamats en la Memòria del pla especial, impedint el seu coneixement i contradicció pels interessats i el control per aquests i pels òrgans jurisdiccionals de l’adequació de tals decisions a la realitat del districte de Ciutat Vella, al qual es refereixen, i als interessos públics urbanístics implicats —atenció a les cursives, nostres novament— resulta obligat […] declarar la nul·litat del Pla Especial de 2013».
[Ja arribem, ja arribem. Traducció de l’argot klíngon togat al llenguatge de nosaltres, los nadies: els aspectes pràctics i d’aplicació d’una normativa no poden contradir-se amb els objectius marcats per la memòria. Per exemple, si aquesta diu que la finalitat del pla és no ampliar el parc hoteler i protegir l’habitatge residencial, després no es pot desenvolupar la norma de manera que pugui créixer un 50 % la planta hotelera.]
Si recordem la primera fuita esmentada en aquest article, l’eventual pèrdua del 25 % d’habitatge només seria possible gràcies a una clàusula que justament contradiu la memòria i objectius del pla. Així, aquella sentència que, en el seu moment, va aturar la llicència d’hotel obligaria avui als actuals gestors a resoldre això protegint el dret a l’habitatge. Serà així? Veurem si el segon assalt de les Drassanes comença amb una quarta fuita: la de la responsabilitat i la voluntat política.
Notes:
(1) Ajuntament de Barcelona: «En vigor la mesura que obliga a destinar el 30 % de pisos nous de Barcelona a habitatge assequible», nota de premsa, 14 de desembre de 2018.